La crisis sufrida por la pandemia COVID-19 ha producido consecuencias muy negativas en todos los negocios, en especial para las empresas más pequeñas. En los últimos meses, han sido muchos los locales que se han vendido o traspasado, por eso hoy te explicamos cómo convertir un local en vivienda y generar una gran rentabilidad.
En 2021, en Barcelona se calculaba que alrededor de 10.000 locales se encontraban vacíos. Una cifra que se dispara en la Madrid capital, con hasta 15.000 locales cerrados. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el 95,8% de las empresas que han cerrado a raíz de la pandemia tenían menos de 50 trabajadores, y el 40% de los establecimientos que se mantienen abiertos se encuentran en una situación crítica.
La crisis económica que ha traído consigo la pandemia deja locales vacíos, con poca probabilidad de ser ocupados por un nuevo negocio, al menos a corto-medio plazo. Y está provocando una importante apuesta por la reconversión de estos establecimientos en viviendas y obtener una gran rentabilidad.
Según cifras oficiales que aportan los ayuntamientos de grandes capitales como Madrid o Barcelona, esta demanda se ha triplicado. En los últimos tres años, en Madrid se han aprobado más de 1.000 licencias de este tipo. En la Ciudad Condal, por su parte, también ha crecido de forma progresiva y entre 2020 y 2021 se han aprobado 805 licencias.
Frente a esta tendencia al alza, cabría preguntarse si esta reconversión de locales en hogares es realmente una buena opción. Tanto para inversores como para futuros propietarios. Dado que esta reconversión requiere de una serie de normativas, permisos y reformas que se deberán tener en cuenta.
Requisitos legales para convertir un local en una vivienda
El local debe cumplir con los requisitos de habitabilidad vigentes que se exigen en cada ayuntamiento, que varían en función de cada municipio y comunidad autónoma. Por lo que conocer la normativa local es esencial y debe ser el primer paso en este tipo de operaciones.
De todas formas, hay pautas comunes. En este sentido, debemos saber que se considera vivienda aquella que cuenta con comedor, cocina, dormitorio y aseo y la superficie útil tiene que ser superior a 38 metros cuadrados, salvo en el caso de estudios, que pueden ser de 25 m2. Igualmente, es imprescindible que el inmueble esté construido sobre suelo urbano, que suele ser lo habitual. Y, por otra parte, es necesario que los estatutos de la comunidad del inmueble no prohíban esta operación. Y que el barrio o distrito donde se localiza el edificio no supere el número de viviendas por hectárea.
¿Comprar un local sale más barato?
Convertir un local en una vivienda tiene muchas ventajas, una de ellas, podría ser el ahorro. El precio de un local puede llegar a ser hasta un 50% más barato que el de una vivienda. Por tanto, tras la compra, queda un mayor margen económico para hacer una reforma y pagar todos los impuestos del cambio de uso de local a vivienda.
No obstante, hay que tener en cuenta que, aunque el precio del local sea mucho más económico, hay más gastos asociados al momento de la compra. Así, el coste del proyecto de cambio de uso y la cédula de habitabilidad puede ascender a los 3.000 euros, sin contar con los gastos de licencia. En definitiva, el total de estas operaciones suele alcanzar los 35.000 euros.
Condiciones hipotecarias
Las hipotecas para comprar un local funcionan de forma diferente a las de una vivienda. Normalmente tienen más intereses, no suelen llegar a más del 60% de financiación y sus plazos de devolución son más limitados, en general no suelen superar los 20 años.
Un hogar sostenible
El ahorro en la compra es también una ventaja a la hora de pensar en reformas a favor de la sostenibilidad y el ahorro energético, que supondrán también un mayor ahorro a largo plazo, con un buen asilamiento del nuevo hogar, el uso de energías renovables para generar electricidad y agua caliente o la instalación de sistemas de calor y frío, más eficientes y sostenibles.
Aprovechar el espacio
Una vez comprobado que el establecimiento cumple con todas las medidas y requisitos legales, se comienza a construir el hogar. Dependiendo del tamaño del local, la vivienda podrá tener más o menos habitaciones o servicios, siempre que cumpla con el mínimo legal establecido, de contar con comedor, cocina, dormitorio y aseo. La mejor opción es consultar con un experto inmobiliario que proporcione un buen asesoramiento y ofrezca la información suficiente para realizar una vivienda con éxito.
Con estos sencillos pasos, se puede convertir un local en una vivienda sostenible. Además, ante la situación vulnerable que viven los propietarios de muchos locales, puede servir como una inyección económica para mejorar su situación económica.
