Cuando se da el supuesto de que fallece una persona, los familiares de esta, normalmente, son los que se hacen cargo de sus bienes, siendo los inmuebles los que generan más problemas entre herederos. Una decisión bastante difícil es establecer la división de una vivienda heredada entre los hermanos.
Estos deberán decidir de común acuerdo qué hacer y cómo proceder, ya que debemos tener en cuenta que para repartir o vender una herencia no se tiene en cuenta la mayoría.
Los problemas más comunes que nos solemos encontrar:
- Tus hermanos no están de acuerdo en relación con la copropiedad sobre el bien.
- Uno de ellos quiere proceder a vender la casa.
- Algunos de ellos desean conservarla.
- Otros puede que deseen vender la vivienda, pero todavía no lo tienen claro.
Es decir, puede que hayan diferentes sujetos con distintas necesidades.
Proindiviso, copropiedad o comunidad de bienes
En la mayoría de los casos la sucesión se reparte de tal forma que a cada hermano le corresponde una parte proporcional de la casa. Ya que como es bien sabido, una vivienda es un bien indivisible, a cada uno de los herederos le corresponde un porcentaje. Así pues se procedería a la división de una vivienda por medio de porcentajes.
Por ejemplo, con una herencia normal en el que ningún heredero ha sido beneficiado con el tercio de mejora y son cuatro hermanos a cada uno le toca el 25% de la propiedad.
Este derecho a la propiedad de un bien indivisible se conoce como proindiviso, copropiedad o comunidad de bienes.
Soluciones ante el proindiviso
Se debe tener muy claro que para efectuar la venta de la totalidad del inmueble se necesita contar con la aprobación de todas las partes. No obstante, si uno de los herederos desea vender su porcentaje del bien inmueble puede hacerlo.
Eso sí, los demás coherederos (por ley) tienen derecho de adquisición preferente para adquirir la parte de la casa ofrecida en venta. Si antes de realizar la partición la parte de la herencia es vendida a un extraño, una de las partes (o todas) pueden subrogarse en el lugar del comprador, no obstante, deberán reembolsar el coste al comprador.
Para ello cuentan con un plazo de un mes, desde el momento en el que estén informados de la venta.
Qué sucede cuando un hermano quiere comprar la vivienda heredada
Si uno de los hermanos desea adquirir la totalidad de la propiedad heredada puede comprar la parte de cada uno de sus hermanos.
Otra opción es vender la vivienda y el dinero obtenido repartirlo entre todos los hermanos.
Sin embargo, las partes propietarias pueden no estar de acuerdo, normalmente en el valor del inmueble y en este caso se debe optar por la vía judicial.
División de una vivienda (proindiviso) por vía Judicial
Para llegar a este punto es suficiente con que una de las partes (o hermanos) solicite la venta del inmueble.
Según establece el código Civil que es el texto normativo que regula las relaciones entre personas, nadie está obligado a permanecer en la copropiedad.
Un bien indivisible conlleva una división económica
La primera posibilidad, como hemos mencionado, es que la casa sea adjudicada a uno de los hermanos y que el resto de ellos sean indemnizados.
La segunda opción es vender la vivienda, repartiendo el dinero entre todos.
El inmueble también puede ser vendido a través de una subasta pública: Para ello se debe presentar una demanda de división de cosa común en el juzgado correspondiente.
El precio se determina a través de la tasación de un profesional, aunque esta no es la mejor opción porque suele ocasionar más gastos a los herederos.
¿Qué pasa si se hereda solamente una parte de la vivienda?
No siempre van a ser hermanos quienes hereden una casa. Otras veces los que sean designados como sucesores solamente reciben una parte que ya ha sido repartida anteriormente, como, por ejemplo: dos hermanos que reciben una casa como herencia, pero uno de ellos fallece y ahora le toca heredar a los hijos del fallecido.
Si este tenía cuatro hijos (quienes heredan la parte correspondiente a su padre), y esta parte se divide en cuatro.
Sin duda se trata de una situación complicada, pero es de vital importancia que el proindiviso se trate desde la negociación entre las partes, mediado por un profesional y en caso de discrepancias ante la división de una vivienda siempre se podrá acudir a la vía judicial.
