Es frecuente que los propietarios decidan vender una vivienda a pesar de que esté alquilada. Esta situación genera muchas dudas, especialmente en relación con los derechos del inquilino. ¿Puede el casero enseñar el piso a posibles compradores? ¿Se puede finalizar el contrato antes de tiempo? A continuación, resolvemos estas y otras preguntas clave.
¿Se puede vender un piso con contrato de alquiler vigente?
Sí. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite vender una vivienda aunque haya un contrato de arrendamiento en vigor. El propietario puede iniciar el proceso de venta en cualquier momento, pero está obligado a informar al inquilino con antelación y de forma legal (por ejemplo, mediante burofax).
Además, el contrato debe mantenerse en las mismas condiciones tras la venta, salvo que el nuevo comprador y el inquilino acuerden lo contrario.
¿Está obligado el inquilino a permitir visitas?
No. Aunque es habitual que los compradores quieran visitar el inmueble antes de comprarlo, el inquilino puede negarse. El propietario no tiene derecho a entrar en la vivienda sin autorización, ni a imponer visitas.
Según la Constitución Española, el domicilio es inviolable. Solo es posible acceder con el consentimiento del residente o mediante orden judicial.
Por tanto, para enseñar el piso será necesario llegar a un acuerdo entre ambas partes.
¿Se mantiene el contrato tras la venta?
Sí. Si la vivienda se vende, el nuevo propietario asume el contrato de alquiler vigente hasta su vencimiento. Esto está regulado por la LAU y protege al arrendatario.
Solo hay una excepción: si el contrato no está inscrito en el Registro de la Propiedad y el nuevo propietario necesita el inmueble para uso propio. En ese caso, el inquilino deberá abandonar el piso en un plazo de tres meses desde la notificación, aunque puede tener derecho a una compensación.
¿Puede el propietario cancelar el contrato antes de tiempo?
No. El propietario no puede finalizar el contrato unilateralmente antes de la fecha pactada, salvo que se cumplan algunas condiciones especiales:
- Que en el contrato se haya incluido una cláusula de resolución anticipada.
- Que el propietario necesite recuperar la vivienda para uso personal (y lo justifique legalmente).
- Que ambas partes lleguen a un acuerdo voluntario, que puede incluir una indemnización para el inquilino.
¿El inquilino tiene prioridad para comprar la vivienda?
Sí. La LAU reconoce al inquilino el derecho de tanteo, lo que le permite igualar la oferta de un tercero para comprar la vivienda antes que nadie.
Además, si el propietario no respeta este derecho y vende el inmueble a otra persona por un precio inferior, el inquilino puede ejercer el derecho de retracto y adquirirlo él mismo en las nuevas condiciones.
