Si estás pensando en vender tu vivienda, es normal que te preguntes qué parte de la venta corresponde pagar a Hacienda. En este artículo te explicamos cuáles son los impuestos que afectan la operación de venta y en qué situaciones puedes estar exento de pagar.
¿Qué impuestos se aplican al vender una vivienda?
En España, existen dos tributos principales que debes considerar cuando vendes un inmueble:
- IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)Se aplica a la ganancia patrimonial que obtienes por la venta, es decir, la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra más ciertos gastos.
- Plusvalía municipalEste impuesto grava el incremento del valor del terreno donde se ubica la vivienda y lo gestiona el Ayuntamiento correspondiente.
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial para el IRPF?
La ganancia que Hacienda considera se calcula así:
| Ganancia = Precio de venta – Precio de compra – Gastos deducibles |
|---|
Entre los gastos que puedes restar están: gastos de notaría, registro, comisiones de inmobiliarias y reformas que estén debidamente justificadas con facturas.
¿Qué tipo impositivo se aplica en 2025?
El porcentaje que se paga por esta ganancia varía en función de la cantidad obtenida:
- 19% para los primeros 6.000 euros de ganancia.
- 21% para ganancias entre 6.000 y 50.000 euros.
- 23% para ganancias entre 50.000 y 200.000 euros.
- 27% para ganancias entre 200.000 y 300.000 euros.
- 28% para ganancias superiores a 300.000 euros.
¿En qué casos no hay que pagar IRPF?
Hay situaciones específicas en las que Hacienda permite no tributar por la venta de una vivienda:
- Reinversión en vivienda habitual: Si vendes tu vivienda principal y compras otra para vivir en ella en un plazo máximo de dos años, puedes estar exento, siempre que la nueva vivienda también sea tu residencia habitual. La exención será total si reinviertes todo el importe, o proporcional si solo reinviertes una parte.
- Personas mayores de 65 años: Están exentas de pagar IRPF por la venta de su vivienda habitual, sin importar si reinvierten el dinero o no. También pueden quedar exentas si convierten el dinero en una renta vitalicia asegurada, hasta un límite de 240.000 euros.
- Dación en pago o ejecuciones hipotecarias: En caso de entregar la vivienda al banco para cancelar la hipoteca o si se sufre una ejecución hipotecaria, no se paga IRPF por la ganancia, protegiendo así a familias en dificultades.
¿Qué ocurre si se vende con pérdidas?
Si vendes la vivienda por un precio inferior al que la compraste, no tendrás que pagar IRPF y podrás compensar esa pérdida en años futuros para reducir el impuesto de ganancias patrimoniales en otras operaciones.
¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal grava el incremento del valor del suelo desde que adquiriste la propiedad hasta el momento de la venta. El Ayuntamiento es quien lo gestiona y cobra.
Desde finales de 2021, existen dos métodos para calcular este impuesto, y puedes elegir el que te resulte más favorable:
- Sistema objetivo: Se basa en el valor catastral del suelo y el tiempo que has tenido el inmueble.
- Sistema real: Se calcula según la ganancia real obtenida en la venta.
No siempre se paga este impuesto. Si no hubo incremento en el valor del terreno (por ejemplo, si vendes a un precio igual o inferior al de compra), puedes estar exento, aunque tendrás que justificarlo documentalmente.
