Cómo funciona el alquiler con opción a compra

Los contratos más conocidos y habituales en el mercado inmobiliario son los de alquiler y compraventa; no obstante, existe un tercer tipo desconocido y utilizado con poca frecuencia: el contrato de alquiler con opción a compra. Una alternativa interesante para aquellos que quieran comprar en un futuro cercano.

De esta tipología de contrato es de la que te queremos hablar hoy en Casas&Raluy: qué es, en qué consiste este contrato, en qué se diferencia de los otros, sus ventajas y algún dato más que te ayude a familiarizarte con esta opción.

Características del contrato de alquiler con opción a compra

Un contrato de alquiler con opción a compra, aunque está recogido y regulado en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), hasta el momento no se encuentra contemplado en el Código Civil. Esta es la primera peculiaridad de este contrato.

Se podría decir que el contrato consta de dos partes. Una muy parecida al contrato de alquiler -en él se deben incluir todos los acuerdos de arrendamiento- pero, además, tendrá una segunda en la que se estipula la parte de la compra. Según estableció Tribunal Supremo, en el contrato deben aparecer tanto el objeto del mismo como el precio.

Partes del contrato

Tal y como ya hemos mencionado, existen ciertos aspectos que deben aparecer estrictamente mencionados y especificados en el contrato de alquiler con opción a compra, con la finalidad de facilitar el proceso a ambas partes.

En la parte que corresponde al alquiler deben venir recogidos los siguientes puntos:

  • Plazos de arrendamiento. Por ley los contratos de alquiler son de un máximo de 5 años con una posible prórroga voluntaria por un máximo de 3 años.
    Cantidad de la renta mensual del alquiler. Pactada por ambas partes y aparecerá la forma en la que el inquilino debe efectuar el pago y los plazos.
    Obligaciones sobre el pago de impuestos, tasas, servicios y suministros de la vivienda. Debe reflejar quién paga qué.
    En la segunda parte del contrato, la referente a la compraventa, deben aparecer los siguientes apartados:
  • Precio de la venta de la vivienda. Debe constar específicamente el precio exacto de la futura adquisición de la vivienda.
  • Cantidad de la prima inicial aportada por el arrendatario. La prima es una medida opcional, pero que debe reflejarse en el contrato si finalmente se realiza. Por prima entendemos una cantidad que el arrendatario aporta en concepto de señal para la futura vivienda
  • Voluntad del arrendador de vender la vivienda si el arrendatario se muestra interesado.
  • Plazos en los que ejercer el derecho a compra. Debe venir especificado el plazo concreto durante el cual el inquilino puede ejercer su derecho. No podrá ser superior al periodo de alquiler.
  • Porcentaje de las cuotas del alquiler realizadas a descontar del precio de venta. Si ambas partes acuerdan que las cuotas de la renta se descuentan total o parcialmente del precio final de compraventa, deberá reflejarse en el contrato.

Condiciones especiales

Hemos mencionado anteriormente la prima y los plazos, estas dos cuestiones son importantes a la hora de redactar el contrato.

Por un lado, el plazo para ejercer el derecho a compra tiene caducidad. Esto quiere decir que, si no se ejerce en los plazos establecidos, el arrendatario pierde dicho derecho.

Por norma general, el plazo no podrá ser superior al periodo de alquiler de la vivienda. Actualmente y según la Ley de Arrendamientos Urbanos, (LAU), un contrato de alquiler no puede ser superior a 5 años para las personas físicas, aunque sí se podrá renovar por un plazo máximo de 3 años. Por tanto, el plazo para ejercer el derecho a compra debe ser inferior a los años que marca el contrato de alquiler.

Por otro lado, la prima es opcional, aunque viene a ser habitual en este tipo de contratos. Ambas partes deberán fijar una cantidad que se entiende como la señal de compraventa y que concede al arrendatario un poder en exclusiva sobre la compra de la vivienda.

Por lo general, si el arrendatario no ejerce su derecho a compra pierde la prima, aunque estas condiciones deben estar reflejadas en el contrato. De esta manera, propietario e inquilino pueden pactar la pérdida total, parcial o un reintegro de la misma si no se efectúa la compra.

Ventajas del alquiler con opción a compra

Este contrato puede ser ventajoso para ambas partes como veremos a continuación.

Inquilino

El inquilino por su parte, tendrá mayor capacidad de ahorro mientras dure el periodo de alquiler. Además, las cuotas mensuales, podrán ser descontadas parcial o totalmente del precio de compra, dependiendo del acuerdo al que lleguen ambas partes y lo cual deberá formalizarse por escrito. Por último, el inquilino tendrá la flexibilidad de elegir si finalmente quiere hacerse con la vivienda o por el contrario prefiere seguir de alquiler.

Propietario

El propietario del inmueble también podrá disfrutar de ventajas con la realización de este contrato. Por un lado, hasta que se efectúe la compraventa obtendrá liquidez por el alquiler de la misma. También, al haber pactado una futura compra dejará aparcadas las preocupaciones de la venta de la vivienda y los trámites y gestiones que conlleva. No nos podemos olvidar que, además, se beneficiará de ventajas fiscales durante el periodo de alquiler.

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